[转帖]关于房价问题

无翅蝴蝶

盘点2006年度的热点－－房价
02月23日 04:18 作者： 黑暗的沉思
    前言：“今年1月25日，国家发改委发布了《2006年房地产市场运行情况》报告。2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上年回落2.1个百分点。同比上涨较快的有福州、北京、深圳、厦门等，这些城市2006年几乎每个月房价涨幅都在10%以上”（以上摘自《京华时报》）。无独有偶，笔者所在的成都市，“自2006年8月份起，成都市房价一般在4400元/每平方米以上，若不出现重大宏观经济变动及政策出台，其房价有望比2005年度同期增长约高10％”（以上摘自世家机构）。
    从公开的报道上看，房价的涨幅都是比较低的，一般一年就百分之十几。但从购房者的角度看，结果却截然不同：以笔者所了解的,2004年度，成都神仙树一带的房价，一般在2400～3000元/平方米左右，到了2006年，已经涨到了5000～6400元/平方米。短短两年，房价已经翻番。
    那么，房价为什么涨得那么欢？谁是高房价的受益者？谁是房价的推动者？
    一、影响房价的因素
    商品房，顾名思义，就是商品。按照价值规律的描述，商品的价格是以商品的价值为基础，并受供求关系的影响，但价格总是自发地围绕价值上下波动。但现在的房价似乎已经疯了，它的价格已经远远地大于它的价值，房地产业更被指为是黑暗的暴利行业。那么，影响这种商品价格的因素有哪些呢？笔者以为有以下几个方面：
    1、旺盛的需求
    生育高峰时出生的那一代人现在已经长大（25岁～35岁），他们具有较强的独立意识，不愿意与父母住在一起，他们成为当前住房的主要需求者。
    城市化进程的加快，大规模的拆迁，提前释放了大量的住房需求。当前国内的住房的平均寿命只有短短二、三十年，与发达国家的上百年相比，实在太夭寿了！
    2、投资或投机
    有些人或企业把商品房作为一种投资，但当前的情形更偏向于投机，如著名的温州炒房团。在特定的地点、特定的时间，这种投资或投机对商品房价格的影响相当大，以至于温州炒房团在很多城市是开发商的亲人、市民的仇人。
    3、国家相关政策
    如土地的拍卖、商品房限价、税费的增加，对商品房价格都有较大的影响。
    4、房地产开发成本与费用
    房地产的开发成本与费用无疑是商品房的价格底线。无论政府采取何种限价政策，一旦限价低于房地产开发成本与费用，开发商绝对不干。
    二、谁是高房价的受益者
    谁是高房价的受益者？政府？开发商？建筑商？投机者？
    笔者以一个图表来反映：你的房价分解表
    假设或前提：
    1、土地成本按200万元/亩计算；
    2、容积率按2.5计算；
    3、房地产营业税金及附加按5.65％计算；
    4、契税按3％计算、其他税费不考虑；
    5、土地增值税按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％
　　土地增值税税额=增值额×30％
　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
　　土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
　　土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
　　（四）增值额超过扣除项目金额200％
　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
    6、商品房价格按4000元/平方米计算；
    7、假设开发周期为一年，开发资金全部为借款，借款利率为5.85％计算。   
序号
  项目
  金额（元/平方米）
  受益者
  备注
  
1  土地成本  1200  政府  200万元/（666.67×2.5）
2  建安成本  1100 建筑商  目前交纳维修基金的基础
3  财务费用  67  银行  2300×5.85％÷2
4  管理、销售费用  115  广告公司、媒体、销售人员  按开发成本的5％计算
5  营业税、土地契税  262  政府  4000×5.65％+1200×3％
6  土地增值税  377  政府  [4000-（1200+1100+67+115+262]×30％  
7  开发商毛利  879 开发商  4000-（1200+1100+67+115+262+377）
8  契税  120  政府  4000×3％(房价之外）
9 报建费  152  政府  成府发〔2004〕87号。含于建安成本中


     从上表可以看出：
    1、4000元/平方米的房价中，政府收取1991元/平方米，将近占房价的50％；开发商获得毛利879元/平方米，销售毛利率为22％。在没有收取土地增值税时，政府收取1614元，占房价的40％，开发商获得毛利1256元/平方米，销售毛利率为31％。
    2、购房者的实际支付价为房价加税费：4000+120＝4120。其中政府收取2111元/平方米，占全款的51％。
    3、如果考虑开发企业所得税（879×33％＝290元/平方米），政府收取总额为2401元/平方米，占购房者支付价的58％。

三、谁是房价的推动者
谁是高房价的推动者？或谁更有意愿推动房价的上涨？
笔者的结论很简单：谁是高房价的受益者，谁就是房价的积极推动者！
1、政府
由于房价关系到民生问题，中央政府从稳定的大局出发，不希望房价过高。但地方政府出于种种目的，希望维持高房价。去年在宏观调控的大形势下，呼和浩特市政府仍然觉得该市的房价太低，有损城市的形象，直接结果就是呼市的房价飞涨。其实，抱这种心态的政府何止呼和浩特！原青岛市委书记杜世成曾经多次在公开场合表示，青岛房价不能降，高房价能提升青岛形象。在杜世成垮台后，“青岛明确提出住房价格不能完全由市场调节，表明‘经营城市’的思路发生根本变化。”（来源《第一财经日报》）政府希望维持高房价的首要原因，是不正确的政绩观在作怪，是一种短视行为。请问：政府经营城市的目的是什么？政府如何经营城市？经营城市就是低价征地，然后再高价卖地吗？报纸上曾经披露过，某些政府为了抬高地价，指使自己控制的公司当“托儿”参与土地拍卖。究竟是什么原因促使某些地方政府把房地产业当作支柱产业，积极推动房价的上涨啊？！
经营城市的理念该休止了。遗憾的是，现在不知有多少政府，仍然在继续经营着城市！
2、开发商
开发商一直在否认房地产业存在暴利。是不是暴利，应该与社会资金平均报酬率来比较。银行贷款利率是一个比较可信的参照物。22％的毛利率（在没有缴纳土地增值税之前达到31％），相对于5.85％的银行利率，是不是暴利，让读者、购房者去判断吧。
在开发成本不变的前提下，提高价格就意味着毛利的提高。成都目前有很多开发商，在商品房开盘前就制造一种假相：我们的房子已经预定过半。于是一边销售，一边涨价，购房者出于对房价上涨的恐惧，连夜排队购房的现象常常出现。
3、投资者（投机者）
我一直无法对温州炒房团的性质定性，因为政府都无法对他们进行定性。他们究竟是投资者，还是投机者？反正他们所到之处，房价飞涨。开发商积极欢迎他们，市民们非常厌憎他们。他们的投资（投机）行为，在一定程度上助长了房价的上升。
4、购房者
这是一个任由开发商、政府、银行蹂躏的群体。在房地产业处于低迷的时候，政府为了拉动内需，鼓励人们购房。在房价飞涨的时候，政府提高税费、提高利率、提高贷款的条件，说是为了抑制房价，为什么刀刀都砍向百姓呢？当前的调控政策，可能导致已经购房者无力供房，未购房者因无力购房而望房兴叹！
但由于未购房这一群体的庞大，再加上对房价上涨的恐惧，更多未购房的人加入到了等候的队伍，短期内的需求旺盛，也助长了房价的进一步攀升。
    四、政府的调控政策有效吗
    近两年来，中央政府为了制止过度上涨的房价，出台了一系列的政策：
    1、实行双限。一种是调整供应结构，70%以上的新出让住宅用地都限定做90平方米以下中小户型；另一种是直接限房价，通常是通过政府控制的公司开发廉价房（相对于平均12000元的年收入，也不廉价了，成都节后有几处限价房在3800元/平方米左右）。由于从土地拍卖到房屋上市有一个时间过程，前一种方式对市场的影响还没有体现出来，而且，前一种方式，影响最大的是房屋的总价而不是单价，但反过来又刺激了大户型房屋价格的上涨。后一种方式，因为投放市场的量太小，实属杯水车薪，对整个房地产的价格影响太小了。
    2、加息、征收土地增值税。提高贷款利率，征收土地增值税，只会助长房价的上升，因为开发商发生的成本、费用，必须通过降低利润或提高房价来弥补。在当前房地产卖方市场的前提下，开发商绝对首选提高房价而不是压缩利润空间来弥补这部分费用。笔者把这一现象称为“过路费”现象（笔者原来曾长期乘坐长途公共汽车。公共汽车的票价由汽车站发售，价格是非收费公路的票价。但汽车开出后，司乘人员会找出千般理由来说服乘客走收费公路，当然，过路费由乘客交。笔者发现一个有趣的现象，所有的司乘人员都喜欢走收费公路。笔者起初以为他们是为了节约时间，但一个事实证明了笔者的错误：如果一个收费站收费5元，那么，司乘人员会要求乘客每人补交0.5元。车上如果有20个乘客，售票员就会收到10元，支出5元后，他们反倒多赚了5元！）。只要能够提高售价，开发商可能对“过路费”持欢迎态度。
    加息可能抑制部分需求，对购房者而言，供房的负担加重了，购房不得不三思而行。
    3、二手房交易征税。现在，二手房交易征税确实起到了抑制二手房转手的速度，但并没有降低二手房的价格，相反，卖方把相关的税费全部转移给了买方，房价事实上提高了。二手房的价格，随时又与“一手房”的价格相联系，互相推动。
    目前，宏观调控对部分城市的房价已经发生作用，但对极大多数城市而言，是否有效还需通过更长时间来验证。
     五、政府真的尽全力了吗
    笔者相信中央政府有抑制房价的动机，毕竟“胡、温”当政以来，令人看到很多可喜的转机。要建设和谐社会，不解决百姓关注的热点问题，是不可能的。但地方政府出于种种考虑，未必肯尽全力。笔者认为，抑制房价有以下几个途径：
    1、适当控制城市扩张速度与规模，使之与经济发展相适应，从需求上抑制房价的过度上涨。当前，小城镇城市化，小城市大城市化，大城市中心城市化（都去争当中国第×城），导致整个中国都成了大工地－－无处不拆迁，无处不建设，提前释放了大量的住房需求，还造成大量的浪费（可以比较国内外住房的平均使用年限）。这可以说是当前高房价的主要原因。
　　2、政府应彻底放弃经营城市的理念，因为政府的职能是服务，而不是经营，不要人为抬高地价，增加房屋成本。
　　3、政府投资提供廉租房、限价房，直到把房地产业的暴利给拉下来为止。
    4、减少政府收费项目，减少“过路费”。
　　5、实行购房实名制，购房人信息在全国产权管理部门共享，制定抑制炒房行为的办法。
　　政府如果只想降低商品房上涨的幅度，而不是房价，那么，痛的将永远是百姓。衣食住行，关系民生。如果住的问题解决不了，建设和谐社会，又从何谈起呢？

乐水

好久不见，十分思念啊！！！给你打个油
柳未吐黄花未开，蝴蝶无端为谁来？
都怪南国多情客，相思树下卖文才。

乱发当风

政府如果只想降低商品房上涨的幅度，而不是房价，那么，痛的将永远是百姓。
衣食住行，关系民生。如果住的问题解决不了，建设和谐社会，又从何谈起呢？
如果事关个人要政绩,那就不是能够随随便便将房价放下来的了
是个直辖市房价都是七八千一平米,是个大城市也要提高房价,就是上了档次
这和之前上海市要求市区不得行使小排量的车一样的荒谬,
现在能源价格高涨,马上又以节能环保做口号,叫大家买小排量的车,
自己打自己的脸,那叫做不要脸.
现在的执政者只会推卸责任,把所有的过错都推到外资投入炒作头上,
根本就不正视自己的过错,还能和他们说什么?

网底之蛙

下面引用由babylionfay在 2007/09/22 07:52 发表的内容：
政府如果只想降低商品房上涨的幅度，而不是房价，那么，痛的将永远是百姓。
衣食住行，关系民生。如果住的问题解决不了，建设和谐社会，又从何谈起呢？
如果事关个人要政绩,那就不是能够随随便便将房价放下来的　...

衣食住行，是国计民生的大事。
问好这位朋友：）

天云地野

[这个贴子最后由天云地野在 2007/09/23 22:17 第 1 次编辑]

月度   上年价    上年月涨幅  本年月涨幅  本年价格
1       2700         5%        6.0%       4895
2       2835         5%        5.0%       5140
3       2977         5%        5.0%       5397
4       3126         5%        5.0%       5667
5       3282         5%        3.0%       5837
6       3446         5%        4.0%       6070
7       3618         5%        3.5%       6282
8       3799         5%        4.2%       6546
9       3989         5%        3.5%       6775
10      4189         5%        3.0%       6979
11      4398         5%        2.8%       7174
12      4618         5%        3.2%       7404
                               本年比上年净上涨 7404-2700=4704元
关于房价的价格与涨幅的问题，应该从这样看，如果仅听某个时期的对比幅度，那是可能被误导的。本人作了一个表，从上面的数据可以看出，单看今年某月与上年某月的涨幅，可能很小，也就是涨幅下降了，价格却高多了，为什么，因为每次的上涨都是在上次已经上涨后的价格基础上上涨的，它的绝对价格总是一次比一次高。比如表中的第二年的整体涨幅比上年小多了，可价格却比年初上涨了近二倍。这就是官方常常与老百姓玩的数字游戏。比如把解放后的成就与建国之初比上涨了多少倍，却没有告诉百姓每年只递增了多少，因为它太微小了，这样比才能比较出成绩。而对于百姓民生的事，就要选择另一种方式报道了，这样也是安抚的需要，报道自己的努力收到的效果。对于官方数字要学会冷静对待。如果明年房价每月比今年上涨2%，大家有兴趣用7400为基数，逐月乘以2%试试该多少。不要乐观的。
还有，房产商目前多是开工之前就预售了，把房主的钱提前列进自己口袋却投资生息。这等于是大家出钱让房产商还赚自己的钱，这也是一个中国特色。也许专家会说国际上都如此。可我们也想问问专家，国际上也有都不如此的，我们为什么还固守不放呢？房产商收了我们的钱却来赚我们的钱，还不能留质保金，还不能保证免费三通（水电气），因为三通要给开户费。试问，我们交过路费过路时，总不能还要交点钱给放行人员让他给把杆抬起来吧？何以如此？大家惯的。所以，我本人永远守一个原则，不买期房，看房付钱，哪怕是按揭，我不为质量扯皮，也不为面积担忧。现货交易实在。要想抑制房价，大家只有一条，坚守一年不买房，房产商就会只自己下跪的。没有理性的人，永远是吃大亏的人。一群人跟疯，人家一样会骂那群人是疯子，结果骂你的人还大赚了你的钱。

高山流云

谁是受益者?住房问题讨论起来也很深奥呵.呵呵