气得半死——了解北美

倚东风

在我们这个神奇的国度里，你花钱买的房子，只有70年的产权，人家都是永久的。

青瓷

草长鹰飞兔藏 发表于 2012-4-26 17:04
睡觉的地方只需要一尺宽六尺长。

草版心静如水
谢谢草版宽慰！{:soso_e183:}{:soso_e183:}

青瓷

倚东风 发表于 2012-4-26 20:50
在我们这个神奇的国度里，你花钱买的房子，只有70年的产权，人家都是永久的。

我花钱买的房子
还随时会被拆迁{:soso_e110:}{:soso_e110:}

紫荆棘鸟

青瓷 发表于 2012-4-26 03:33
武汉的房价还不是很离谱
中档小区的小高层或电梯房
也就是你说的aparment

和别的中部东部大城市比，武汉的房价确实不贵，而且武汉很大。
北京三环内的房子，150-200平方的，得一千万以上了，那才真的疯狂，一般的工薪阶层哪里买得起？
去年有个校友来这里临时工作，这位校友是搞气象的，结婚也没多久，尽管他在海淀工作，但是在海淀买不起房，只能去昌平买，一个 100 多点平方的公寓也花了 200 多万，好像比武汉还贵。这样他每天在路上上下班折腾的时间就是几小时。这样劳心劳身，你说这笔账又如何算法。

他在这里(按照合同)临时工作三年。他在昌平的房子怎么办，他说就空着。我说你干嘛不出租，又不是三个月，三年时间可不短。他说昌平偏僻了点，没有信得过的朋友租他的房子，而普通的房客他不放心，万一损伤了房子，那租金可能还 cover 不了。所以就让他空着。三年的房贷，他还背得起。就算背得吃力，也得背。

他没有打算留在这里发展，当然一个很大的原因是因为他太太：她只是个高中毕业生或者体校毕业生 (反正体育很厉害就是，100 米她比她老公还快不少，呵呵，尽管她个子瘦小)，完全不懂英文，在这边基本上是个废人，她毕竟只有 20 多岁，而在北京，她毕竟还有一份职业。

大家都有一本难念的经，都这么过。阿Q点说，萨达木、薄家王爷都是权势通天的，不也有喝白开水塞牙缝的时候。

新竹

不气不气 比上不足比下有余 咳~~~{:soso_e113:}

新竹

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-25 23:36
我来帮你灌水。灌得不对的地方请批评

这灌水态度忒端正了{:soso_e120:}

紫荆棘鸟

倚东风 发表于 2012-4-26 07:50
在我们这个神奇的国度里，你花钱买的房子，只有70年的产权，人家都是永久的。

这个不一定，也有一些产权不是永久的。
中国很多东西，特别是金融、保险行业，实际上都是拷贝过来的，这个产权 70 年，和西方的 Ground Rent 产权是对应的。一般西方的房地产产权的主要形式有：Fee Simple (完全独立产权)、Ground Rent (地租)、co-op (大致相当于合伙股份制) 以及 Condo。其中 Condo 这个单词有些特别，它更多的时候是指建筑式样，但是它有时也指产权形式，通常这种产权多见于公寓，是一种不太“彻底”的产权，涉及到的买卖通常只涉及到房产权而无地产权，亦即相应的土地，而且还有一些别的规定，例如即使你是公寓的主人，你也不能将你的那套单元拆掉，这种产权是很复杂的。

产权形式最简单的是 Fee Simple，这也是目前美国最主要的、最常见的，也是最完全、最彻底的产权形式，房产和土地完全私有，而且根据法律规定，假设你的产权是 Fee Simple，你拥有一亩的土地，那么地球里以你的地产边界到地心连线的锥体都是你的私有财产，所以你的地下如果挖掘出了什么文物，或者埋了黄金白银，或者是个金刚石矿场，那都是你的私有财产，不属于政府或者国家。目前中国的土地名义上还是国家财产，所以还没有 Fee Simple 这种产权形式。

Groundrent 和 Co-op 多见于大城市的老城区，如今在产权之中所占的比重越来越小，特别是Co-op，因为局限更大，所以越来越不受欢迎。国内房产产权，基本上对应于美国的 Ground Rent 这种形式，也就是说，你屋主拥有的是房产本身的所有权，并没有地产的所有权，所以土地只能“租”来。既然土地是租的，它就有使用期限，中国的房产，以前使用年限是 50 年，后来加到 70 年 (商业用房除外，现在是 50 年)，美国的也大同小异。当然，这其中有个契约(是不是有法律规定，我就不知道了)，例如，假设我的房子产权是 GroundRent，差不多到期了，但是我的房子质量仍然很好，严格说来，房子土地租约到期后，理论上土地的主人 (在中国，目前是国家)可以不将土地租给我，因而我那栋好好的房子就只能拆除，对不对？当然，这种做法是很荒谬的，所以 Ground Rent的房产，当土地租约到期后，房子的主人可以选择继续租下去，或者选择不租。所以，在有这条保证后，剩下的问题就是，当土地租约到期后，租金怎么变动(肯定是不会下降的了，呵呵)。美国这边的习俗是，租金保持不变。例如你的租约假设是 1969 年签订的，期限 40 年，年租 1000美元。1000 美元在 1969 年或许是笔不小的钱，但是在 2009 年，就不算什么了，在 2049年，就更是小菜一碟，基本上相当于免费了。为什么租金不提高呢？我想除了历史原因外(历史上大家都这么做，这个传统就保留下来，没有必要去打破)，更主要的，因为 Ground Rent 的土地所有者通常是政府(不一定是联邦政府，可能是州政府或者县政府，等)，政府可以通过地产税 (Real Property Tax) 来收钱，无须通过 GroundRent 的租金。中国目前的房产所有权基本上和 Ground Rent对应，几十年后租约是不是涨价，就难以预测了。不过我猜，一个政府肯定是要有必要的开销的(通常，比较不廉洁的政府开销更大)，到时如果中国的地产税制度不完善，让地租价格随市场浮动，可能难以避免。

青瓷

新竹 发表于 2012-4-26 23:47
不气不气 比上不足比下有余 咳~~~

恩恩
谢谢老大{:soso_e178:}

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-26 23:41
和别的中部东部大城市比，武汉的房价确实不贵，而且武汉很大。
北京三环内的房子，150-200平方的，得一千 ...

快鼓励一下你朋友的太太
学点儿英文
找个工作呗

咱们可是聪明勤劳的中国人！{:soso_e113:}{:soso_e113:}

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 00:02
这个不一定，也有一些产权不是永久的。
中国很多东西，特别是金融、保险行业，实际上都是拷贝过来的，这 ...

{:soso__7170046350745036816_4:}
紫荆棘鸟
辛苦辛苦了
真是学习了

Fee single. Ground rent.  
知道了这种两种产权的法律意义
谢谢！


Condo  和 Co-COP这两种产权模式
是不是指Apartment这种建筑类型的所有权？
也介绍一下他们的房产所有权和产权处理！
先谢谢！

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 00:02
这个不一定，也有一些产权不是永久的。
中国很多东西，特别是金融、保险行业，实际上都是拷贝过来的，这 ...

恩，还有房产税（Real Property Tax）是按什么比例缴纳的？
和Property的档次有关系吗？


话说中国的法律，金融，财务都是舶来品

紫荆棘鸟

青瓷 发表于 2012-4-26 19:38
紫荆棘鸟
辛苦辛苦了
真是学习了

是 Fee Simple，不是 Fee Single。
Condo 作为产权形式也好理解，就是你可以想象国内的公寓楼的地产权属于公寓的而不是国家的就成了。
Co-op 就是 Co-operate 的简写，意思是大家共同管理，有些像“集体企业”一样，而 Fee Simple 则相当于“私人企业”。Co-op 是种最糟糕的产权形式，中国估计不会照搬过去，目前在美国也很少，主要见于大城市的老区。Co-op 的建筑通常也是公寓楼，不过它和 Condo 不一样。理论上 Condo 的产权是买主的，你在你的房子内怎么折腾都没关系，只要你不影响他人就可以 (例如你可以将你房子内的墙壁拆除，但是你不能将公用墙壁拆除)，但是 co-op 你不能这么做，因为你住的房子不是你的，而是“集体”的。

很明显，有钱人不会住这种公寓 (通常都买独立房子去了对不对)，即使买公寓也不会卷入这种麻烦的产权形式，所以买 co-op 的，通常都有这样那样的问题，例如信用很差、薪水很少、工作不稳定、好吃懒做、欠债不还等。所以麻烦就来了：假设你要卖掉你住的单元，和某人签订了买卖合同，10 万。这合同是不是就生效呢？NO。你们的合同必须报 co-op 的集体去批。如果 co-op 集体调查发现这位买主没有工作，银行没有存款，他背不起房钱，或者喜欢赖账，大家就会觉得风险很大，因为如果某人不交房费的话，他所拖欠的钱就会平摊到大伙儿头上 (例如谁拖欠的地产税的话，如果大家不平摊，政府就会找整个房子的麻烦)，所以 co-op 集体就会否定这个合同。所以 co-op 的房子很难卖掉、或者卖得很便宜，就是这个原因。

紫荆棘鸟

为啥 co-op 越来越少呢？其实以前也有一些的。但是你看到这个产权的严重弊端了，这个弊端是本质的，难以根除的，对不对？所以总会有拖欠地产税不交的、或者拖欠银行贷款不还的，对不对？如果一个建筑有 30 个单元，其中 3 个单元出了问题，另 27 户咬咬牙，认倒霉，就过去了，但是如果有 10 户赖帐，另 20 户就会很生气，其中特别生气的那户就会一怒之下走入，安也不交税了，银行贷款也不还了，房子也不要了，安走人，你们看着办。于是赖帐的就有 11 户。恶性循环是不？结果久而久之这个房子就会被县政府或者银行没收。政府或者银行拿了房子也木用，也只能卖掉，通常卖掉后产权也就从 co-op 变成了 Fee Simple.

紫荆棘鸟

青瓷 发表于 2012-4-26 19:52
恩，还有房产税（Real Property Tax）是按什么比例缴纳的？
和Property的档次有关系吗？

这个问题太复杂，一下子说不清，暂时搁下：)
有多复杂呢，或者影响有多大呢，拔高点讲，它能影响一国之根本。不信是不？

现在房价高，怨声载道是不是？房价为啥高？因为地皮卖价高，卖房的税收高，因为 ZF 需要米米才能维持运转。房地产税能打压房价，而且增加 ZF 收入，西方有现成的经验可以借鉴，ZF 为啥迟迟按兵不动？是因为这其中的干系实在太大。

明天给你胡掰，今天木时间了。不过你别指望我能胡掰个什么条条框框出来，我对这些并不多在行。

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 10:34
是 Fee Simple，不是 Fee Single。
Condo 作为产权形式也好理解，就是你可以想象国内的公寓楼的地产权属 ...

辛苦了
紫荆棘鸟
早点儿休息吧？！

我把帖子的名字加上
“对话北美”四个字如何？

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 10:43
为啥 co-op 越来越少呢？其实以前也有一些的。但是你看到这个产权的严重弊端了，这个弊端是本质的，难以根除 ...

恩，看明白了
吃大锅饭，集体所有制是不行的
国内国外都一样

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 11:12
这个问题太复杂，一下子说不清，暂时搁下：)
有多复杂呢，或者影响有多大呢，拔高点讲，它能影响一国之根 ...

听了紫老师的课真是茅塞顿开！

房地产税太敏感
涉及到每个人的利益
期待紫老师的讲课……

紫荆棘鸟

青瓷 发表于 2012-4-26 22:26
辛苦了
紫荆棘鸟
早点儿休息吧？！

改标题倒无所谓，但是“对话北美”，感觉大了点有木有......改小点，例如“对话房地产 & 房地产税”，是不是恰当点...

紫荆棘鸟

青瓷 发表于 2012-4-26 23:11
听了紫老师的课真是茅塞顿开！

房地产税太敏感

我真不是老师，叫“紫老师”名不副实，再说我也不姓紫：)
接着你的问题，侃房地产税：Real Property Tax。

紫荆棘鸟

房地产税：Real Property Tax 是 Property Tax 中的一种，也是最主要的一种。西方很多国家 (特别是欧洲) 并没有这种税收，美国和加拿大则有。就美国而言，因为其人种和文化的复杂，房地产税直接导致了“富人区/贫民窟”这个现象。这个对社会的影响足够大是不？当然，中国的人种和文化比较单一，如果引入房地产税，估计也会导致“富人区/贫民窟”这个现象，但是应该没有美国这么明显。

为什么会这样？这得从美国的国策说起。
华盛顿虽然是美国的开国元勋，但是美国的国策(包括宪法在内)却是由托马斯*杰佛逊 (Jefferson)、本杰明*富兰克林 (Franklin)、麦迪逊 (Madison) 等人制定的，其中杰佛逊、麦迪逊都是美国总统，富兰克林虽然不是，但是他却是人类历史上罕见的全才之一。抛开他制定美国国策不说，他还是当时美国最大牌的物理学家，创办了宾夕法尼亚大学 (University of Pennsylvania，八所常青藤之一)。现在美国国家图书馆只专门为一人开设了图书室收集他生前10万册图书，这个人就是富兰克林。