气得半死——了解北美

紫荆棘鸟

托马斯*杰佛逊是美国第三任总统。当时他的理念是“小政府”，意思是政府，特别是联邦政府，权力应该分散削弱，政府不应该强势。和他这个理念唱反调的是哈密顿 (Hamilton)，他主张强势政府，认为联邦政府应该强势。两者谁更有理这里不评论，但是最终的结果却是杰佛逊取得了争论的胜利。

因为杰佛逊的弱势政府取得了胜利，结果之一就是联邦法律将联邦政府排斥在收取房地产税的名单之中。联邦政府不得收取任何房地产税，房地产税的 owner 只能是地方政府 (local government)，通常是县政府或者较大的城市的市政府 (美国的城镇就权限而言，通常在县之下，但是有些大城市和县平级，例如费城，巴尔的摩等。纽约是特例，它的5个辖区曼哈顿、里士满、布朗克斯、布鲁克林、昆士，都是县级)。所以 Real Property Tax 通常是以 County Tax 为主，有时除了 County Tax 外，地方的小城镇也收取一部分，称为 Municipal Tax。

紫荆棘鸟

因为联邦政府不能收这笔钱，所以联邦政府就没有机会从全国范围内调节这笔钱如何花，例如调节贫富悬殊，对不对？所以地方政府 (县政府) 就算要搞共产主义，它也只能在本县范围内搞。如果 A 县本来就比 B 县富裕，州政府是没办法拿 A 县的钱用于 B 县的。更何况，县政府收钱后，并非是在全县范围内“平均”去花，搞共产主义，而是大体上本着“从哪儿收的，就话在哪儿”的原则，例如A 县 A1城镇的税收得比 A2 城镇的多，那么一般情况下 A1 得到的钱就会比 A2 多。看上去应该是这样，也很合理，对不对？可是问题却来了。

紫荆棘鸟

问题在哪里呢？问题在恶性循环，这个恶性循环导致了社区/学区的巨大差别，导致了富人区和贫民窟。

原因是这样的，道理也比较简单。假设我这个居民区本来就不错，所以我这个居民区就富裕些交的税也更多。交的税更多意味着什么？意味着从政府得到的资金也更多，所以我这里的马路、就更好，公园也维护得更好，学校设施也更好，治安也更好，学校能雇用更好的老师，所以有钱人就更喜欢往这个社区搬，所以房价就会上升。房价一上升，穷人就买不起，只能去差的地方。这样就造成一种恶性循环。就公立中小学而言，同一州，好的公立高中可以非常棒，而那些垫底的则差得令人发指，有的干脆被勒令关门整顿。

紫荆棘鸟

所以在美国有这样的现象，即使在同一大城市地区 (metro area)，相隔数里之遥的两个社区，一个可能是富人区，另一则可能是贫民区。同样一栋房子，在差区可能只值 20 万，在好区则能卖 60 万。所以青瓷上次问我我们这里房子的“单价”是多少时，我说我真不知道，我还得计算，就是这个意思，因为“单价”，例如一平方米多少钱，在这里几乎就不是个参数，很少有人注意这个。美国房价最重要的参数是地理位置，亦即在哪个社区和学区，广告也是显示 Location！Location!! Location!!!去吸引人的眼球。

再来说说/估计估计中国以后的房地产税政策。

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 21:13
因为联邦政府不能收这笔钱，所以联邦政府就没有机会从全国范围内调节这笔钱如何花，例如调节贫富悬殊，对不 ...

恩，
我想这样理解一下啊
在房产税上
地方政府不必取悦于联邦政府

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 19:52
改标题倒无所谓，但是“对话北美”，感觉大了点有木有......改小点，例如“对话房地产 & 房地产税”，是不 ...

没事的
你有时间可以把北美的新鲜事讲我们听听
譬如“宫堡基厅”之类的景点

很惭愧的说
我长这么大
从没出过国{:soso_e110:}{:soso_e110:}

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 21:37
所以在美国有这样的现象，即使在同一大城市地区 (metro area)，相隔数里之遥的两个社区，一个可能是富人区， ...

你慢点写啊
每天写这么多文字很累人的
注意身体  注意休息啊
唐宋的兄弟姐妹会耐心地等着你的

紫荆棘鸟

青瓷 发表于 2012-4-27 10:22
恩，
我想这样理解一下啊
在房产税上

主要还是联邦政府故意让出这个大蛋糕，因为他们觉得政府的权势不能太大。小而高效，应该是比较完美的。
这些欧洲移民的精英们是从文艺复兴前欧洲的黑暗悟出这个道理的，信奉极权必然导致腐败，于是他们选择回归雅典文明。
所谓民主，核心之一就是分权相互制约，至于是分成几权 (三权和四权 or whatever) 倒是次要点的。中国历史上的明代 (& 清朝，因为清朝很多是直接抄袭明朝的) 也有分权制衡这个模式，加上明代的酷刑，后来也没有很有效地遏制腐败，所以是不是可以说，分权制衡是遏制腐败的必要条件而非充分条件。

紫荆棘鸟

房地产税名义上通常分为两部分：
地产税 (Land) 以及房产税 (Improvements)
通常由政府 (县政府) 的专职人员作评估 (Assessment) ，给房子 (包括地产，下同) 定价，然后按照这个价位抽税。一般 2/3 左右的资金会用于中小学的公立教育。定价的指导思想 (应该是全国范围内大家都这样) 是房子的评估价格应该和市场买卖价格相当。

因为收税定税的权限在地方政府，所以各地的税率等就差别很大，但是总的原则就是围绕市场价为基准抽税。

美国有几个地方房子很贵 (加拿大明显贵的地区只有一个：British Columbia 省的温哥华)：特别是旧金山、纽约，其次是像波士顿、洛杉矶、华盛顿DC，西雅图等地区。纽约贵是因为纽约太大，旧金山贵是因为旧金山气候太好 (地中海气候，除了下雨少点外，几乎完美)、而且四周环山，难以扩展。像别的地区，例如南部、中西部等开发较晚的地区，房价就明显低很多，可以相差几倍，所以房产税的税率就区别很大，多的可以达到房价的 3%，低的不足 1%，以维持地方政府的开支。例如德克萨斯州，房价本来就低，20 几万可以买到很不错的房子，如果税率只有 1%，地方政府就会破产；而我们这个县，房价本来就很高，所以税率尽管只有 1.1%，县政府的收入还是很可观的。比如说你的房子估价 50 万，每年你得交 500000*1.1% = 5500 的房地产税，再加上别的例如消防税、垃圾处理费等，还有一些记不起的乱七八糟的，每年你可能得出 6000 多。
(不过这 6000 多房地产税是抵联邦税和州税的。通常，假设你的收入是 10 万，通常你得按 10 万去交税，但是这 6000 是抵税的，所以你实际上只按 99400 去报税)

紫荆棘鸟

这里有个比较重要的概念，我估计中国以后推行房地产税时会拷贝搬移过来。这个名词叫作：homestead tax credit (HTC)，不知如何翻译成汉语，懒得查专门的词典去翻译了。

HTC 的目的是保护居民每年交纳的房地产税不至于升得太快，因为房地产税是基于房子市场价格的，遇到泡沫年代，居民每年交纳的税就会直线增长，对不对？例如日本30- 20 年前，中国 10 年前到现在，美国 2003-2008 这几年，泡沫就比较厉害，房价升得快。所以为了应付这个情况，几乎所有的州和县都给房地产税的年增长率设定了个上限，这个上限就叫作 homestead tax credit (HTC)。

例如我们这个州 (马里兰州) 州设定的上限是 10%，而县政府则可以设定个更低的值 (但是不能设定个更高的值，否则就违背了州法律)，例如我们这个县设置的上限是 5%，亦即你市场即使有泡沫，HTC 也可以保证你的税上涨不至于太快。

看起来比较友善，很合理，是不是？可是这个值设立得太低，也会带来灾难，典型的例子就是加利福尼亚州。

紫荆棘鸟

为啥带来灾难？好像在上世纪 80 年代 (应该是这个年代，不 100% 肯定)，加州举行公投，决定这个上限值。因为是全面公投，老百姓谁愿意房地产税上涨？公投结果出来了，数据是
1%

紫荆棘鸟

这个 1% 意味着房地产税几乎不增长，对不？房地产税几乎不增长有两个直接的严重后果
1) (因为房地产税大部分用于教育) 加州的公立中小学系统以前基本上是美国最棒的，现在基本上是最差的
2) 抬升了房价，特别是富人区的房价。因为那些富翁每年交的房子税很少 (如果他们买了很久的话)，养个房子只花很少的钱，没有什么负担，所以他们如果要卖房，也会标个高价，卖不掉木关系，自己养着就是，何况还可以出租。

所以你看到了，旧金山好区的房子贵得一塌糊涂，固然有别的因素 (例如气候；高科技公司集中等)，但是这个 1% 也是个重要因素。论家庭中位数收入或者家庭平均收入，旧金山地区任何一个县都比我们这个县低，但是房价却比我们这里都高。

紫荆棘鸟

写累了，再码一段说说中国：)

如上面所说的，房地产税的引入能降低房价 (这正是现在温等所做的)，而且能增加 ZF 的收入，国外也有很多经验可以借鉴，为啥中国就似乎不那么积极推行房地产税呢？我看原因之一是 ZF 不知如何分配这钱，特别是中央 ZF、省政府以及地方政府。美国政府现在比杰佛逊时代要庞大不少，但是中国 ZF 更为庞大，需要的钱相对而言会更多，而且说句不好听的，咱们还得准备额外一笔钱来养着一些贪污。这些都需要钱。

美国联邦法律禁止联邦 ZF 涉足房地产税，但是中国中央 ZF 会不会放弃这个蛋糕呢？我猜不会，因为
1) 中央 ZF 也需要钱
2) 中央 ZF 也需要通过这个杠杆来实现对省、地方政府的干预和调节
这是因为中央ZF历来是个强势的 ZF，呵呵。

所以中国虽然基本上会照搬美国的模式，但是肯定会让中央 ZF 涉足这个领域。当然，具体会收取多少，则只有天才晓得。我看，收取个 25% 是比较恰当的。

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-28 00:30
主要还是联邦政府故意让出这个大蛋糕，因为他们觉得政府的权势不能太大。小而高效，应该是比较完美的。
...

极权必然导致腐败，真理！

明朝有分权制约这种政治模式吗？
历史书上好象强调了明朝出现了资本主义萌芽和郑和下西洋。

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 20:52
房地产税：Real Property Tax 是 Property Tax 中的一种，也是最主要的一种。西方很多国家 (特别是欧洲) 并 ...

在美国历史上
杰佛逊和华盛顿的的名字总是紧密联系在一起的

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-27 21:23
问题在哪里呢？问题在恶性循环，这个恶性循环导致了社区/学区的巨大差别，导致了富人区和贫民窟。

原因是 ...

美国的房产税体现了取之于民，用之于民。

我购买房产交纳的土地使用权费用不知道用到了哪里？
从没人告诉我，很困惑的。{:soso_e132:}{:soso_e132:}

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-28 06:26
这个 1% 意味着房地产税几乎不增长，对不？房地产税几乎不增长有两个直接的严重后果
1) (因为房地产税大部 ...

难道你的意思是说
在美国买房子
不是要买房产税率低的区了

如果这个区的房产税率比较高
其实并不是件坏事
意昧着有两个比较好的影响：
1）房产税高，那这个区的公立学校的投入会多些，
相应的学校的质量就会了
2）房产税高，房价反而会降低点儿

不知道我的理解是否片面？


但我听说中国的富一代富二代还有二奶反而比较喜欢在旧金山买房产呢！

青瓷

紫荆棘鸟 发表于 2012-4-28 11:13
写累了，再码一段说说中国：)

如上面所说的，房地产税的引入能降低房价 (这正是现在温等所做的)，而且能 ...

中央政府收取房产税的25%是吧？

青瓷

谢谢楼主
太辛苦了！
老大讲得房屋产权
土地使用权
土地所有权
房产税
特别通俗易懂

比国内的专家教授讲得好！
估计老大一定是个大学者吧？

青瓷

君忆微微 发表于 2012-4-28 23:26
青瓷姐姐抱抱
别气，气坏不值

谢谢长发微微！
{:soso_e178:}{:soso_e178:}